严防开发商囤地 国土部对这71个城市“大检查”

滚动新闻第一财经APP2017-10-13 15:30

为督促住宅用地开发建设,形成有效房源供应,国土资源部已经在9月下旬部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。此次检查将至少涉及70个大中城市和热点城市苏州市。

随着这项大检查的启动,过往开发商常用的囤地策略将受到一番冲击。

严防开发商囤地 国土部对这71个城市“大检查”

今年8月底召开的全国土地利用管理工作会上就曾透露出相关信息。国土部官员在会上表示,近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

不过当时的会议并未透露哪些城市会被列入这次“大检查”之中。一般而言,房地产热点城市主要包括京沪广深四大一线城市,以及多数的二线城市。

此次,接受检查的城市名单终于出炉。国土部表示,这次检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。

检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。国土部明确了三个检查工作环节,包括城市开展自查,省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导,以及国土资源部调研、督导。按照工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

国土部相关负责人表示,此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

这并非是国土部第一次进行类似大检查。早在2009年,针对当年土地市场上频频出现的高价地块,国土部就曾启动对这些高价地块的开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节。

国土部用于检查的“利器”就是新版土地出让合同。国土部、国家工商总局2008年联合下发通知,颁布《国有建设用地使用权出让合同》,要求自当年7月1日起土地出让必须签订规范的合同。

根据该通知,在签订新版土地出让合同时,各方需要明确填写土地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑限高、建筑密度、绿地率等指标。受让人(指土地购买方)应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地,不得擅自改变。

对开发商冲击更大的变化是,以前的土地出让合同中只规定了开工期限,新版合同还有竣工期的约定。“要是到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚,延期多少天就要罚多少钱。”一位国土部司级官员称。

按照相关政策规定,原则上一个商品住宅项目的开发时间最长不得超过三年。

过往楼市低迷时,一些房地产开发企业会选择延迟开工竣工的方式,来降低低价入市的风险。而楼市火爆时,也会有房地产开发企业预期未来楼市走高,便将项目拖延入市,谋求后期以更高的价格出售资产,来获取更高的利润。

这些延迟开工竣工的地块,一旦闲置数年,外界就往往将之视为开发商“囤地”,而“囤地”的项目多了,按时入市的商品住宅项目就会相对减少,这在热点城市就会加剧市场中的供需矛盾,推高房价上涨预期。

国土部曾在2010年派出多个调研组分赴全国展开大规模调研,并将涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会、证监会进行风险排查。这1457宗闲置地块总面积达9772公顷,其中70%以上为住宅用地。

在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后,一些房地产市场热点城市陆续出台2017-2019年三年住宅用地供应计划,加大供地量成为主要做法,以求稳定市场预期。

在增加土地供应之后,推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾,已经成为后期政府监管的一个重点。

国土部副部长在上述全国土地利用管理工作会上表示,要因城施策持续加强房地产用地市场管控,强化建设用地开发利用情况全程监管。

10月10日,国家发改委副主任、国家统计局局长在发布会上表示,房地产市场这几年一个突出的特点,就是分化的现象比较突出,一些一线城市和热点的二线城市房价涨得很快。因为土地有限,人口又集聚,经济也集聚,当然还有一些非理性的因素,像投资投机的因素在里面起作用,所以大家看到了涨价现象。

“针对分化的形势,对大城市特别是一线城市和热点二线城市,房价只要涨得过快的,政府就会因地制宜、因城施策,从需求和供给等方面采取措施,现在来看效果还是好的。”国家发改委副主任、国家统计局局长说。

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