珠海三灶楼盘崩盘记

  1988年,广东深圳、东莞、佛山等城市的工业化热潮已经如火如荼,城镇建设风生水起,现代厂房和高楼大厦取代了昔日的庄稼地和旧平房,渔村变城市的传奇几乎每个月都在上演,但珠海第一次大规模的城镇化这一年才刚刚从三灶镇启动。
  时任珠海市委书记梁广大决定大开发,1988年12月三灶管理区成立,动手要建大机场、大港口,还有连通市区的大桥。正因如此,很多投资者趁着这个建设期纷纷到三灶投资,第一轮房地产热悄无声息地来了,但很快又因宏观调控戛然而止。

珠海三灶楼盘崩盘记

2013-08-29 第 4

三灶楼市崩盘三部曲:空手套钱

初创的三灶管理区一穷二白,玩起了土地的资本运作,面向全国“卖地”筹款,当年全国不少报刊上都刊登过“今日借你一杯水,明日还君一桶油”的广告,来买地建房的投资者趋之若鹜,“大家就是拼了命去买地皮,炒地皮,建房子,当时根本没想过这些房子究竟卖给谁,给谁住?”过来人回忆当年,认为当时盲目乐观,都觉得政府搞的项目不可能垮。三灶镇在房地产热下迅速筹集了10亿元启动资金。
  由于基础条件太差,缺水、缺电,加上交通太过闭塞,工业项目进不来。珠海西区大开发注定无法复制深圳、东莞的模式。由于外无借鉴,三灶管理区另辟蹊径:玩起了土地的资本运作,面向全国“卖地”,来筹集修路、修大港口的巨额资金。投资热催生了房地产热。钟华生说,当时西区云集了来自全国各地的建筑大军5万多人,处处都是建房的工地。这一数字比三灶镇当时的原住民多出近4倍。

到了1992年,三灶的房地产热达到了疯狂的地步。一块地原来政府卖出去一两万,经过层层倒手,可以卖到十几万,房价随之飙升,这一年,三灶的房价超过了2500元,而当时国人的工资普遍只有两三百块钱,一年的收入才能买到一平米房子。
  依靠土地的运作,在那个物资仍然十分贫乏,万元户就足以自傲的年代里,三灶镇在很短的时间内就筹集了10亿元的启动资金。以至于后来连梁广大都自我解嘲:“西区玩的是空手道”……

三灶楼市崩盘三部曲:烧钱建设

近乎失控的炒房热并非政府的初衷,顶多只是城镇化的一个副产品。原三灶管理区一名工作人员说,当时通过土地运作,只是为了筹集城镇化开发所需要的庞大建设资金,修大港口、大机场、把路建好,通过创造“五星级投资环境”,进而引进大项目、大企业。果不其然,在通过土地资本运作筹得启动基金并投入到基础建设中后,三灶也受到了投资者青睐并有一波工业大发展,1993年,三灶镇年产值突破了一亿元。

基础建设

为解决三灶长期交通闭塞,悬于海上,往返珠海市区都要乘船的问题,1991年2月11日,珠海在工商部门注册成立了珠海市珠海大桥建设有限公司,开工建设横跨磨刀门水域、全长3125米的珠海史上最长桥梁,至1993年1月建成,将珠海市区到三灶的时间从原来的大半天缩短至了一个小时。

港口建设

三灶通过土地运作等方式筹集的资金也有不少投入到了当时还是渔村的南水镇(现为高栏港区),建设大港口项目。钟华生说,高栏港地理条件优越,又是天然的深水良港,发展潜力巨大,但交通不便,高栏港与陆地不相连,一直发展不起来,珠海早就想在高栏港建连接陆地的连岛大堤,还设立了建港指挥部,可两年了因为没钱启动不了,梁广大就把这个烫手山芋扔给了他,“这个堤原计划投资1.2亿,工期一年半,最终我们只用了6900万元,9个月就全部完工。

这些基础设施项目在当时都是烧钱的,但又是未来城市和工业发展必不可少的关键一环。随着基础设施的完善,三灶镇多年停滞不前的工业发展终于有了起色。1993年,三灶镇年产值突破了一亿元,而在此前,三灶几乎只有一家化工厂和洗发液厂,年产值只有几百万。 ……[详细]

三灶楼市崩盘三部曲:骤成空城

驱动三灶城镇化的最大引擎和输血管—房地产业在1993年宏观调控下出现崩盘,投资外撤,银根收紧,城区住宅大多空置。甚至到今日,珠海市政府仍要每年分期偿还当初支持珠海西区大开发的投资者的投资款。

政府调控 三灶顿变"空城"

驱动三灶城镇化的最大引擎和输血管—房地产因为1993年的宏观调控出现崩盘,“原来房价最高峰卖3000多一平米,崩盘后就一落千丈,马上跌到了500元,都没人要。”早年在三灶炒房的李铁生感慨说,自己80年代经商,在湖南已经有百万身家,因为三灶建房热,她跑来投资工程项目,全部资金都花在珠海,投资政府的三通一平工程,结果因为房地产衰落,投资商都往外撤,银行又紧缩银根,贷不到款,政府也没有钱给工程款,她一下子成了穷光蛋,过去十几年天天被人追债。
  三灶镇有知情人统计,在1993年,该镇闲置房屋和烂尾楼超过了数百栋,城区犹如鬼城,随处可见烂尾楼。至有数据可查的2005年底,经过12年的消化,三灶仍有烂尾楼83万平米。三灶镇有知情人统计,在1993年,该镇闲置房屋和烂尾楼超过了数百栋,城区犹如鬼城,随处可见烂尾楼。有数据可查的2005年底,经过12年的消化,三灶仍有烂尾楼83万平米。
  由于当年欠债太多,珠海市政府至今仍需要每年分期偿还当初支持珠海西区大开发的投资者的投资款。不少投资者已经老死或病死,但别说挣钱了,终其一生都没能拿回当年的投资……[详细]

 轰轰烈烈的珠海第一轮城镇化的努力—西区大开发似乎生不逢时,从启动到落幕只持续了约5年时间就戛然而止,由于纠纷太多,至今仍饱受争议。

  城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张,更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变。必须逐步改变传统的增长导向型城镇化模式,以民生改善为根本目的,不单纯追求城镇化的速度,更关注城镇化进程中提高人的生活质量。

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