市区大逃亡 20年代广州人居板块迁徙

65%陆地 35%海水 珠海最佳状态      2015年开年,就是一只房价上涨的靴子,到12月,另一只靴子依然没有落地,房价涨幅依然是在路上,按照目前珠海的消化速度,新房库存量大约只够卖半年左右。2014年新房网签总数14907套,2015年1-11月,全市新房网签总数26802套,是去年总成交量的180%,1-12月中旬,西区网签总数为16692套,超出去年珠海总成交。

65%陆地 35%海水 珠海最佳状态      导致珠海房价上涨的原因有几个方面:第一是主城区新增土地来源渠道单一,主要来源三旧改造,三旧改造中占地5万㎡以上项目才配住宅,主城区满足以上条件的土地极少,还有就是原供地方和政府分成比例再收紧,单以今年领预售条件和网签计算,到写稿今天,主城区库存仅5594套,63万平方米,就是大半年的销售周期,珠海地形也是房价一个推手,主城区往北重镇唐家湾片区,通道仅一条情侣路相连,往东南,是比主城区更热闹的横琴新区,唯一能分流刚需的西部和坦洲,而往西由华发商都至珠海大桥东的北侧,是南屏工业园,南侧是将军山脉。理论上来讲,严格的土地政策和土地供应量不足以成为高房价支撑点,珠海房价真正的推手是社会对横琴自贸区的期待以及珠海各项大基建的落地,在可供开发土地减少几重效应叠加之后,倒推购房者的紧迫感,导致珠海房价量价齐升并屡创新高的局面。

65%陆地 35%海水 珠海最佳状态

其实珠海房价最有利的支撑力是青壮年就业人口。这青年人群主要来源于几部分:一是大学生留珠效果开始浮现;二就是珠海出生的86后的第二代,逐步变成城市消费主流人群,他们正处在结婚、生子、买房阶段,刚性需求很强烈。

65%陆地 35%海水 珠海最佳状态      2015年开年,就是一只房价上涨的靴子,到12月,另一只靴子依然没有落地,房价涨幅依然是在路上,按照目前珠海的消化速度,新房库存量大约只够卖半年左右。2014年新房网签总数14907套,2015年1-11月,全市新房网签总数26802套,是去年总成交量的180%,1-12月中旬,西区网签总数为16692套,超出去年珠海总成交。

大家地产董事长陈志

水到渠成:南湾

珠海目前规划了三个新区,分别是横琴新区、金湾新区西湖城区、白蕉新区。这三个新区分别承接了珠海的人口分流。全中国新城的发展都是由行政单位的搬迁而引导推动教育、医疗、商业的集聚效应,从而影响整个区域房地产格局变化,从而形成一个新区。但是珠海目前为止,市政府、斗门区政府、金湾区政府、万山、横琴新区行政总部开办特区以来,从未搬迁,所以珠海人脑海中没有政府新区的影子,宣传得多了,谁都不相信了,只有南湾,区域内大部分配套都是由开发商自行建设的,如河岸美化等。由开发商自行推动新区建设,环河带南湾片区首个豪宅区逐渐成型,这是珠海人第一个新区的影子和梦想落地的区域,目前新房在售的仅中信红树湾,价格由年头23000/㎡到现在32000元/㎡和即将面世的红树别院,加上13中,25小建设中,目前该区域已是主城区外迁的最好选择,3万/平带装修,三房,280万-390万,是南湾的标准刚需价值,80%刚需陆地和20%(500万以上)的投资海水,组成了南湾豪宅区的主要元素。

湾仔刚好位于港珠澳大桥的第一个出口位置

想不到:珠海2015年第一匹黑马:湾仔

湾仔是一个很特别的地方,珠海从来没有数个利好累加在一个区域上,四大利好因素集于一身,第一因素是主城区外溢的消费力,本来按地域价值应该由主城区到南湾,再到湾仔,这种效应本应该是单线递减的,但湾仔另一头是中国横琴自贸区和珠海未来CBD十字门中央商务区,湾仔反而处于中央位置。第二湾仔拥有珠海优良的山海资源,非常接地气;第三是湾仔处于情侣路延长线的边缘;最后就是湾仔刚好位于港珠澳大桥的第一个出口位置。

2015年湾仔片区主要大事件有:华发峰景湾、天一居开盘,碧桂园首次进入珠海、以17600元/㎡楼面地价购得湾仔中富旁边原码头用地、轻轨延长线湾仔段开工建设、十字门轻轨站用地投标成功、珠海第一家国际品牌酒店喜来登正式对外营业、十字门国际花园建设中等。华发峰景湾开盘25000元毛坯房4房以下户型推盘部分当天基本售罄,客户基本都是本地人,天一居精装已过28000元/㎡,上一个佳兆业项目才18000元,碧桂园8月以17600元/㎡的楼面地价进入。湾仔囊括横琴投资的人群、也囊括香港到珠澳的人群、同时还囊括主城区刚需外溢人群,基本上全珠海一家独占所有的资源,湾仔未来房价未必会比横琴低。湾仔也是珠海最接地气、最代表珠海希望的一个新区。它会成为珠海横琴十字门综合区和主城区之间的中间连接带。这种融合程度,是珠海以前没有的,以后也不会有的地区。所以,湾仔并不是人们想象中的会依附横琴的发展而发展,整个大南湾片区库存仅424套,可以说是一房难求,房价的涨幅会根据供应量多寡而决定价格涨幅高低,目前湾仔客户都是外来的,海水比例目前是偏高的,在发展的前夜,海水比例是无从计算,30%纯海水、40%是海水和陆地的混合体、30%的陆地,是我感觉是2016年湾仔最好的状态。

金湾航空新城

金湾 刚需 新大陆

珠海处于北纬21° 48′~22°27′、东经113°03′~114°19′之间。从地图看,金湾是珠海城市中心地带,以湖心路口为中心,西行30公里到高栏港,东行30公里到九州港,金湾直到2011年后才踏入发展快车道,房地产突破性发展是去年金湾立交完工为新起点,房地产以西湖城区北部保利、时代项目为代表,均价在2014年已经破万,如我们在服务的旭日海岸、西湖怡景园均价已在1.2万元以上,能和金湾增长速度对比的也只有主城区和横琴。未来5-10年的金湾是怎样的?珠海西部生态新区建设上升为省级战略平台,对于珠海建设“珠三角西岸核心城市”具有点睛意义。金湾核心区是航空新城包括西湖城区构成…… [ 详情请点击]


平沙、高栏港片区

平沙、高栏港片区

2015年1-12月中,住宅1445套,之前我们在该片区做了洲际豪庭、海泉华庭、安宇花园三个项目,对平沙和南水有一定了解,目前整个平沙客户群包括人口构成并没有质的改变,主要的原因它是属于珠海的神经末梢。旅游产业并没有为它带来真正的居住效应。海泉湾的影响仅局限于海泉湾本身,没有跟整个平沙形成互动、共鸣。平沙也没有工业支撑,只靠高栏港的产业人群来支持房地产发展,平沙房地产未来压力很大,金湾西湖城区大发展也会对平沙造成影响,恒大和海泉湾的合作体量够大,占地约277万平方米,其中住宅、商业用地约95万平方米,旅游用地约182万平方米(不含泉眼保护区),对于区域来说,会带购房者增加,案例可参考恩平恒大泉都,但对周边区域帮助程度,如果看恩平,对地区整体房地产帮助不大,在珠海,估计会好些,因为珠海人的周末旅游习惯还没有培育起来,通过海泉湾年票,将房子挂钩起来,对珠海6万对年轻夫妇和数十万青壮年就业人口,我估计这是一个过万套周末度假市场,还有恒大在广州资源,销售应该是很乐观的,但对周边项目的帮助应该是有限的,2016年的平沙依然是冰火两重天,外来和尚好念经,本地方丈要努力,投资的海水依然是平沙主旋律。

上冲 珠海潜力最大的黑马

上冲属于价格洼地,房价从1997年的由一千五逐步现在涨到一万多,今年上冲片区有代表性的项目是云顶澜山楼王单位毛坯13000左右(接近售罄),奥园18000元(取得预售508套,网签331套),主要原因周边刚需基数较大,但普遍低端,目前房价是主城区分流人群,2016年上冲迎来最大的2个项目,万科城和华发TOD小镇,市场普遍预期毛坯房能到16000以上。上冲是由轨道交通推动的区域,有可能成为珠海第一个卫星城镇,有轨电车是珠海独特的有轨电车交通网络。未来房价和本区域经济发展无关,主要是有轨电车路线决定其房价天花板,目前该区域投资性不高,是刚需陆地的优质平台,可能成为珠海第一个完整的卫星城镇。

前山大桥效果图

前山 成也产业 累也产业

前山对比新香洲和主城区其他地区是价格洼地,前山是珠海主城区有建材产业带的地方,靠着区域内的产业在推动房价累创新高,区域主要项目是燕都、心海洲,房价今年由14000元涨至20000元,但由于前期规划等约束,外来人口对前山影响欠佳,区域也没有大型基建投入,只有有轨电车途经三台路,暨南大学效力对区域氛围改造贡献有限,房价上涨前景不如上冲。

上冲通过有轨电车,连通拱北,客群会出现质变,也会成为新香洲的延长段,区域靠高端可能性较大,前山由于产业存在,走上高端路上会困难重重,但前山会成为除老香洲外,具有自我生态圈的区域,土壤肯定是刚需的陆地,小户型肯定是海水的选择。90%陆地,10%的海水,是前山最好的状态。

横琴片区效果图片

意外:横琴龙头位置被大大南湾取代,本地需求力量战胜外来投资力量,

横琴短短一年时间,经历了年初疯涨到年中的慢慢回归理性,澳门房价大幅回落,引起对横琴楼市的担忧。坦白说,横琴现在是全岛一个价,如没有珠海人珠海现在房价多少,一般都会问南湾、吉大、香洲多少,但极少听到问横琴金融岛或金融服务区、口岸服务区的价格多少,横琴新区已经成为一个房地产淘金乐园,大家奔着梦想跑过去,可悲的是这群怀着梦想的居然还是以外地投机客为主。

其实我们最近3个月都在探讨横琴似乎房价下降厉害,但如果你理解最新情况,就会发现不一样的情况,的确澳门客户是少了,但珠海客户多了,横琴目前住宅大概3.2-3.6万/㎡部分的基本全部售罄,消费力惊人,中海名钻最低潮开盘,到今天仅剩120套左右,是之前二手楼炒作厉害,现在回归理性些,但市场购买力依然惊人,其实卖的不好的一些混搭型产品,如一栋楼里面容纳多种功能的项目,定位不清晰,如设计和定位纯粹的项目卖得都不错,在一个目前还没有很多消息兑现的地区,平均单价已过3万对于横琴而言已经是一次涅槃…… [ 详情请点击]


(以下这段文章是我在今年6月份在特区报刊登的“横琴逆生长-陈志理解”的部分摘要)

2010年前的横琴,是纸上的神话,是放大版的水和油的故事

如果让我理解:在影响横琴新区发展因素排位中;

第一应该是自贸区在国家整体战略中的位置;

第二是由于横琴新区自贸区在全国自贸区中所占的位置;

第三是位置下的具体产业和实行时间;

第四才是房地产形势;

横琴新区在国家定位(如果让我理解),金融创新是所有自贸区都有提起…… [ 详情请点击]


2010-2015广州成交均价趋势

横琴新区呢?

珠海横琴新区在广东三大自贸区规划里是侧重发展旅游休闲健康、商务金融服务、文化科教和高新技术等产业,建设文化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地,打造促进澳门经济适度多元发展新载体。

一是旅游、休闲、商务服务、促进澳门适度多元发展新载体等我都是理解为旅游产业,囊括高端会展、高球运动、酒店、大陆、澳门居民的休闲地,这部分有点补充澳门土地不够,横琴新区扮演后花园的味道,这是对的,澳门是横琴新区立区之本,就像当年深圳起步是,紧密依赖香港,充当香港服务后方,承接香港转移出来的加工业。

二是建设文化教育开发先导区,这个名词别的自贸区没有,是不是吸收了香港前车之鉴,要逐步引导澳门思想?思想这个问题太大,这个话题,我们在第三阶段细谈。

三是商务金融服务,我理解将这6个字拆成3种理解,一是商务,二是金融,三是服务…… [ 详情请点击]


唐家高新片区 我没有项目,所以不予评论,以免误导。

商业:十字门是未来珠海商业3.0

随着珠海各种综合体拔地而起,珠海未来商业中心呈现百花齐放的局面。华发商都的出现,把珠海商业从原来1.0时代直接带入2.0时代。

珠海原来只有两个商业中心,一个是拱北,一个是老香洲的扬名广场附近。那个时候香洲跟拱北老死不相往来,两边的风格、企业文化、企业结构、经济结构,没有任何的雷同,都是各干各的。那个时候也根本就没有所谓的珠海文化。我认为有的只是香洲文化,以及从澳门的带过来的口岸文化。商业中心能否成为城市的符号,关键看消费人群是不是城市主流人流。这两个商业中心其实并没有为珠海带来真正的消费文化,没有任何消费文化沉淀下来,也没有珠海自己的味道可言…… [ 详情请点击]


2016年珠海推广方式展望:

一是推广中社交模式会越来越重要,原来单纯依靠文字的沟通,变成了有音频、视频、图片等多种组合沟通和分享的形式,这点,珠海应快步走,大步走。

二是交易模式的变化,互联网和类金融的方式极大地缩短了从开发商到购买者之间的距离,如我哥们的销冠,也是一个找到房地产交易中中介痛点的解决方式。

三是现在渠道虽然不合理,但依然存在,主要原因是珠港澳大桥建设,会带来更多不一样的客源,这些客源都需要有熟悉的脸孔打动他们消费欲望。

四个是客户接受方式的变化,互联网带来了很多新思维的冲击,包括流量为王、碎片利用、客户体验、大数据分析、免费、黏度、和管理等等。

五是发展方式,由之前的单纯开发以住宅+商业的开发模式,会增加创业园建设、运营性物业、物业增值服务等,对我们专业服务和和对珠海法规理解提出更高要求。

六是服务形态,我们全案服务中我们之前的业务形态:协助客户买谈判—财务分析—产品规划—营销推广—广告设计—物业交付1.0版本,现在还有增加土地市场和金融之间对接、涉及产业经营方式地方要准备全案解决方案,今年开始珠海营销渠道建设是我们公司2.0版本。

写字楼2.0我的一些理解:

我理解的以前的房地产解决项目问题基本都是在物理层面,如买地、建设、销售、物管接管,甲方完成投资和收益的关系,简单理解业务模式是三维度,这点,我在年头提出珠海写字楼2.0时有提及。甲方-产品,产品-用户所有问题都在三维度里调节,合理价格购买土地,设计好产品,卖出去,市场价格(自用或出租),开发商和用户是买卖关系,在经济链条看是单向的,没有回路,我们理解这单向链条代表是一种整体社会对写字楼的开发状态,就像以前开发商的物业公司是给开发部门打下手一样,而没有想过这是社区入口,在这个阶段,我自己把它理解为1.0年代, 表现在写字楼在综合体项目里地位逐步形成自我生态圈;摆脱在项目里附属位置…… [ 详情请点击]


斗门片区

1-12月20日住宅9278套,商业184套,成交主要集中在白蕉新区、珠峰板块、湖心路一带。湖心路一带项目五洲家园 (图库 动态 价格 点评 )取得预售条件546套,推182套,当天售罄,均价10800元,家和电力城推440套,已售429套,时代香海披岸推1886套,网签显示1003套,江南岸推253套,售181套 ,东海岸和德昌都是双位数,数十万人口居住的井岸的城区和有100多万人口的主城区只有一条湖心路来往,这条路承担了整个城市的发展,湖心路商品房的销售量非常大,入住率也很高,但是配套很不齐全。之前住进湖心路的大部分是白蕉科技园、西区工业园的产业、技术工人。湖心路的土地大多是政府债务顶调过来的,政府并没有太多话语权,只有靠地产推动区域发展。白蕉其实也是一个以房地产为导向的区域,还没有形成产业经济,2015年房地产业绩靓丽…… [ 详情请点击]


2015或我的理解和2016年我的展望:

珠海的房地产市场到底有没有泡沫?在我走动的那么多城市里,外界说珠海房地产话题是最多的,原因很多,如是移民城市,民众进入城市第一步就是置业,靠着澳门、香港这些本来就是房地产乐园的城市,炒买房子是其主要来源,加上成为广东三大自贸区之一,居民通过置业致富,是所有大城市的通常做法,我认为很多所谓专家在珠海探讨房地产是否有泡沫,然后拿珠海和全国产业数据、人口比较,然后得出结果是珠海房价很泡沫,我看如同在特斯拉上放汽油格,珠海房地产和全国城市以工业产值挂钩的比较有什么意义…… [ 详情请点击]


腾讯房产珠海站  编辑:丘桂婵    制作时间:2016.2.03

Copyright © 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved

腾讯公司 版权所有